קבלת משכנתא ללא היסטוריה של שנתיים בעבודה
מרבית המלווים במשכנתאות מעדיפים שעבדתם בעקביות באותו תחום לפחות שנתיים (2) לפני שאתם זכאים למשכנתא. עדיין ניתן להשיג אחד עם היסטוריית עבודה קצרה יותר. עם זאת, תצטרך להוכיח שאתה מועסק וכי יש לך הכנסה קבועה. אם אתה בוגר לאחרונה, אתה עדיין יכול לזכות במשכנתא אם יש לך הצעת עבודה עם רמת פיצוי כספי גבוהה. התפקיד אמור לייצג גם מסלול יציבה בקריירה. זה יתרון אם התפקיד הוא באותו תחום כמו התואר שלך.

אתה מקבל ויתור גם אם השתחררת רק מהצבא, וכעת יש לך עבודה דומה למה שעשית בזמן שהתגייסת. המלווים בדרך כלל רואים בכך המשך העסקה. כמו כן, דיווח רפואי על מצב רפואי שמנע ממך לעבוד עשוי להיות מקובל.

כדי לזכות במשכנתא עם היסטוריית עבודה קצרה, כדאי אם יש לך גורמים שמפצים על היעדר היסטוריית העבודה. אלה יכולים לכלול מקדמה גדולה או ציון אשראי גבוה. ריבית ההלוואה עשויה להיות מעט גבוהה מהרגיל כדי לפצות על הסיכון המוגבר הקשור להיסטוריית המשרה הקצרה שלך.

החלפת משרה לפני רכישת בית
החלפת עבודה לפני או במהלך הליך הגשת הבקשה למשכנתא עלולה להוות בעיה עבור המלווים. זה בדרך כלל המקרה אם המעבר הוא מעבודה בתשלום גבוה יותר לשכר נמוך יותר. זו עשויה להיות גם בעיה אם עוברים מענף יציב יותר למשרה בענף פחות יציב. אם אתה עובר ממקום עבודה אחר, וההכנסה שלך נשארת יציבה יחסית, אז זו לא צריכה להיות בעיה.

זה חל גם אם המשרות אינן באותו תחום. המלווים מחפשים יציבות מעל לכל דבר אחר. אם יש לך היסטוריה של מעבר מעבודה למשרה, המלווים עשויים לראות אותך בסיכון גבוה. עם זאת, לעתים קרובות החלפת מקום עבודה אינה רעה כשלעצמה. אם ההכנסה והאחריות שלך גדלות מעבודה לעבודה, זה לא אמור להשפיע על בקשת המשכנתא שלך.

אם יש לך פערים בהיסטוריה התעסוקתית שלך, אתה עדיין יכול להיות זכאי למשכנתא, בתנאי שתוכל להראות שההכנסה שלך מספקת, אמינה ומתמשכת, ויש לך סיבה טובה לפערים. אם אתה מקבל עבודה חדשה לאחר שישה (6) חודשים או פחות, כל מה שאתה צריך הוא לקבל את המשכורת הראשונה שלך תוך 30 יום מסגירת ההלוואה שלך. אם היית מובטל יותר משישה (6) חודשים, לא סביר שתקבל הלוואה.

ישנן המון דרישות שעליך לעמוד בהן בעת ​​הגשת בקשה למשכנתא חדשה או כאשר אתה מתכנן למחזר את ההלוואה הקיימת שלך. המלווים יבדקו את רמות החוב, ההכנסה וציון האשראי שלך. הם גם יסתכלו על היסטוריית התעסוקה שלך. למרבה המזל, קבלת משכנתא עם עבודה חדשה רחוקה מלהיות משימה בלתי אפשרית.

הכלל היה כי המלווים מעדיפים לעבוד עם לווים שעבדו באותו שנתיים לפחות. אך כלל זה כולל יותר מרחב פעולה מאשר דרישות חיתום אחרות. מסיבה זו, מלווים במשכנתאות מוכנים יותר להתעלם מהיסטוריית משרות מלאות התחלות חדשות בקריירה חדשה מאשר ציון אשראי נמוך או יחס חוב להכנסה גבוה.

ואלה חדשות טובות עבור מועמדים שהתחילו עבודה חדשה רק חודש-חודשיים לפני שהגישו בקשה למשכנתא.

משכורת יציבה היא מה שחשוב
קריס שנטון, מנהל מכירות בחברת Equity Prime Mortgage בקרופטון, מרילנד, אמר כי עבודה חדשה אינה תמיד מכשול עבור הלווים. כל עוד המשרה החדשה משלמת משכורת, ואינה מבוססת אך ורק על עמלות, אז על המועמד להתקשות מעט בזכאות למשכנתא, כל עוד המשכורת החדשה מספקת הכנסה גדולה מספיק כדי לתמוך בחודש החדש של הלווה. תשלומי משכנתא, אמר שנטון.

סנטון אמר כי סיבוכים יכולים לצוץ כאשר לווים מסתמכים על הכנסות שאינן משכורת. לווים שעברו ממשרה שכירה לעבודה עצמית יצטרכו להציג החזרי מס לפחות שנתיים כדי להוכיח שההכנסה החדשה שלהם יציבה ולא צפויה להיעלם בזמן הקרוב. אם הם לא יכולים לספק את ההחזרים הללו, המלווים לא יחשבו את הדולרים האלה לעבודה עצמית כחלק מההכנסה המזכה שלהם.

לווים שיעברו לעבודה חדשה בתחום אחר עשויים לתת למלווים הפסקה. אולם רוב המלווים מוכנים להתעלם משינוי התפקיד כל עוד זמן רב, שכן התפקיד החדש משלם על בסיס שכר, אמר שנטון.

"אם לווה מחליף קו עבודה, נניח שהלווה היה מדען וכעת הוא עורך דין, אז זה מקרה למקרה," אמר שנטון. "אם כי בדרך כלל, כל עוד מדובר בתפקיד שכיר, אתה בסדר לקבל משכנתא עכשיו."

היזהר מהכנסות בונוס או עמלה

קייל דיקמן, נשיא קבוצת דיקמן טקסקס של דנבר, אומר כי הלווים צריכים להיות זהירים בקבלת תפקידים חדשים שבהם חלק גדול משכרם השנתי יורכב מבונוסים או עמלות העלולות לעלות או לרדת. המלווים עצבניים יותר מהכנסות שאינן יציבות כמו משכורת מסורתית.

"היסטוריית העבודה בת השנתיים היא למעשה מעט מדי," אמר דיקמן. "הנושא הגדול יותר הוא כמה משכר המשכורת שלך הוא סכום קבוע, כמו משכורת, וכמה עמלות או בונוס."

דיקמן יודע זאת. כשהיה עו"ד צעיר, הוא הגיש בקשה למשכנתא וגם להלוואת רכב מבלי שהבין שחלק גדול מהרווחים שלו כולל בונוסים. המלווה דחה את בקשתו לקבלת משכנתא, ואילו המלווה האוטומטי שלו תקע אותו בריבית גבוהה.

החדשות הטובות? אם אתה יכול להוכיח שההכנסה שלך מהבונוס או העמלה יציבה, המלווים יקבלו זאת. עם זאת, זה דורש זמן, וזמן אינו מה שיש למועמדים כאשר הם לוקחים לעבודה כבדת עמלה רק שבועות או חודשים לפני שהם מגישים בקשה למשכנתא.

דיקמן, למשל, נאלץ להמתין שישה חודשים כדי להראות לבנק שהכנסות הבונוס שלו יציבות, והוא נאלץ להוכיח זאת על ידי הצגת המלווה שלו למשך שישה חודשים.

"אמנם היסטוריית המשרות חשובה, אך הניסיון שלי היה שביסוס יציבות בהכנסה יכול בקלות להתגבר על המגבלה של שנתיים בהיסטוריה," אמר דיקמן.

המספרים החשובים יותר
המלווים מתעניינים יותר בציון האשראי התלת ספרתי שלך, שמראה עד כמה שילמת את החשבונות שלך וטיפלת בעבר באשראי, ויחס החוב שלך להכנסה. יחס זה מודד כמה מההכנסה החודשית ברוטו שלך נזללת על ידי התחייבויות החוב החודשיות שלך.

המלווים רוצים שהחובות החודשיים הכוללים שלך, כולל משכנתא המשכנתא החדשה שלך, יהיו שווים לא יותר מ -43% מההכנסה החודשית ברוטו שלך. אם היחס שלך גבוה מזה, תתקשה להעפיל להלוואה. המלווים רואים גם ציוני אשראי FICO בת שלוש ספרות של 740 ומעלה כציונים מצוינים. ציונים בטווח 700 בדרך כלל נטו שיעורי משכנתא נמוכים יותר ואישורים קלים יותר.

אם שני המספרים הללו חזקים, היסטוריית המשרה של שנתיים אינה חשובה כל כך. כל עוד יש לך מספיק הכנסה כדי לתמוך בתשלומים החודשיים שלך, רוב המלווים יתעלמו מהעובדה שלקחת עבודה חדשה לפני שלושה שבועות.

"היסטוריית העבודה בת השנתיים היא מיתוס", אמר בוב גורדון, סוכן נדל"ן בחברת ברקשייר הת'אווי בבולדר, קולורדו.

גורדון הצביע על שני בוגרי המכללה האחרונים, שניהם ללא עבר בעבודה, להם עזר לרכוש בתים באזור בולדר. שני הקונים אפילו לא התחילו את המשרות החדשות שקיבלו, והציגו למלווים רק מכתב כוונות מצד מעסיקיהם החדשים. לשניים היו היסטוריות אשראי קצרות, אך הם היו היסטוריות טובות, ללא תשלומים שהוחמצו או איחרו ברשומותיהם.

המפתח לשכנוע המלווים להתעלם מאותו מתג עבודה? תזדקק לציוני האשראי החזקים האלה ולשיעור חוב להכנסה.

במציאות, כל המלווים מודאגים מכך היכולת של הלווים לבצע את ההחזרים שלהם. יש לנקוט בזהירות בהכנסות מעמלה או בונוס, אך בסופו של יום המספרים הם אלה שנחשבים.

ריצ'רד טוויל נדל"ן